Právní vady pod lupou
Jaké právní vady můžeme zjistit z listu vlastnictví jsme si řekli v článku Rizika při koupi starší nemovitosti. Nyní je více rozebereme.
Zástavní právo
Je nejčastější případ právní vady z listu vlastnictví. Vyplývá z něho, že současný
vlastník pořízení nemovitosti sám dříve financoval prostřednictvím hypotečního úvěru. Aby prodávající hypoteční úvěr získal, musel nemovitost po dobu splácení (tzn. i na desítky let) zastavit. Banka se tak jistí pro případ, kdyby dlužník (prodávající) nechtěl nebo nemohl splácet.
Jak to funguje v praxi?
Pan Martin se rozhodne manželům Novákovým za 4 000 000 Kč prodat byt, na který si při koupi vzal hypotéku 2 000 000 Kč a zbytek doplatil ze svého. Nyní Martinovi zbývá doplatit na hypotéce 1 200 000 Kč. V tomto okamžiku připadají dvě možnosti podle toho, zda Novákovi kupují byt pouze z vlastních prostředků, anebo si i oni berou hypotéku.
Novákovi kupují z vlastních prostředků. Novákovi složí celé 4 000 000 Kč do advokátní úschovy. Schovatel (tedy advokát, u nějž jsou peníze po čas obchodu uschovány) na základě vyčíslení od banky prodávajícího pošle této bance část kupní ceny ve výši 1 200 000 Kč, čímž zástavní právo (po výmazu z katastru) zanikne. Zbylých 2 800 000 Kč převede schovatel po splnění podmínek uvedených ve smlouvě o úschově přímo Martinovi. Pro Novákovi se tak prakticky nic nemění. Schovatel nepřevede celou část kupní ceny Martinovi, ale rozdělí částku mezi dluh bance a Martina.
Novákovi si částečně berou hypotéku. Banka Novákových uhradí zbývající dluh 1 200 000 Kč přímo bance Martina. Dluh prodávajícího je splacen a po výmazu z katastru zástavní právo zaniká. Zbylou část (pokud úvěr kupujících převyšuje zůstatek dluhu prodávajícího) pošle banka kupujícího do úschovy, kam současně Novákovi složí zbytek kupní ceny, který financují ze svých úspor.
Služebnosti nebo-li věcná břemena
Služebnosti, většinou označována jako věcná břemena (což není přesný pojem), se často neřeší při samotném převodu, ale mohou zásadně ovlivnit následné bydlení v nemovitosti.
Služebnost bytu
Může způsobit, že někdo koupí dům, ve kterém má současně právo doživotního užívání určitá osoba (typicky předešlý vlastník, např. babička, která dům věnovala vnukovi).
Služebnost stezky a cesty
Může kupujícího také velmi omezit. Např. soused bude přes váš pozemek chodit a jezdit, aby se dostal ke své přilehlé nemovitosti. Proto je důležité předem přesně vědět, jaké služebnosti na nemovitosti váznou a mohou tak méně či více omezit vlastnické právo.
Služebnost energetické společnosti,
která má na pozemku rozvaděč a potřebuje ho provozovat a opravovat, není něco, co by do života majitele pozemku výrazně zasahovalo. Vždy se proto musíme přesně seznámit s obsahem služebnosti i rozsahem omezení vlastnického práva.
Věcné břemeno může mít i vliv na získání či nezískání hypotečního úvěru na danou nemovitost.
Všechny právní vady výpis z katastru neodhalí.
Nájem se do katastru nezapisuje, i když ze zákona taková možnost je. Pro nájem, pacht a podobné právní vady je enormně důležitá kupní smlouva, kde prodávající prohlásí a zaváže se, že takové vady neexistují, a pokud existují, uvede všechny podrobnosti — např. dobu trvání nájmu (na dobu určitou/neurčitou), výši nájemného, osobu nájemce apod.
Pokud totiž někdo koupí nemovitost s nájemcem, neznamená to, že by nájemní vztah automaticky zanikl. ale naopak nastupuje do postavení pronajímatele namísto původního vlastníka.
Kde domov můj aneb jak se dostat na vlastní pozemek?
Nedozírné následky může mít i tak na první pohled banální věc, jako je příjezdová cesta k pozemku. Bez ohledu na to, zda hovoříme o přístupu k pozemku s rodinným domem, stavební parcele, či pozemku pod bytovým domem. Ke každému pozemku musí vést přístup z veřejné komunikace, kterou vlastní příslušná obec nebo město. Pakliže tomu tak není a na pozemek se chůzí a jízdou dostaneme pouze přes cizí pozemek, musíme se pídit, zda je takový přístup legální.
Z logiky věci vyplývá, že bez dovolení a odpovídajícího právního ošetření nemůžeme vstupovat na cizí parcely, natož přes ně každý den chodit a jezdit, a to dokonce ani za účelem přístupu k určité nemovitosti.
Není-li převáděný pozemek napojený na veřejnou cestu, musí být právo přístupu přes cizí pozemek na základě:
spoluvlastnického podílu na přístupové cestě,
služebnosti stezky a cesty (věcného břemene),
odkupu sousedního pozemku, nebo jeho části, která poslouží jako cesta, nebo
nájemní smlouvy na cizí pozemek nebo jeho část,
v krajním případě práva nezbytné cesty přiznaného sousedem.
Kromě právních vad existují také faktické vady, o kterých se dozvíte v dalším článku.
Lenka Horková, EFA
Bez mála 14 let se pohybuji ve světě financí a realit. Jako finanční specialista poskytuji komplexní poradenství se zaměřením na osobní finanční plánování. Realitní matador Josef Cach je mým dlouholetým parťákem. Za svou kariéru prodal více než 1800 nemovitostí. Spolu tvoříme tým, který poskytuje kompletní finanční a realitní servis.