Technické vady nemovitosti
Technický stav, to je oč tu běží. V případě převodu bytu většinou nenarazíme na podstatné vady technického a stavebního rázu, u starších nemovitostí může ale technický stav ukrývat nejednoho “kostlivce ve skříni”. Z vizuálního hlediska dělíme faktické vady na zjevné a skryté. Vždy jde o to, zda technická kondice bytu nebo domu odpovídá sjednaným vlastnostem, přičemž při posuzování bereme v potaz stáří a běžné opotřebení.
Zjevné vady
Odhalíte s vynaložením obvyklé pozornosti během fyzické prohlídky nemovitosti. Patří sem rozbité okno, velká prasklina ve zdi, prokopnuté dveře i loupající se strop. Z důvodu právní opatrnosti doporučujeme všechny vady, které jsou zjevné v okamžiku prohlídky (resp. při předání nemovitosti) uvést do předávacího protokolu, včetně snímků.
Skryté vady
Existují v okamžiku koupě, ale projeví se až po předání nemovitosti. Jak mohou takové skryté vady vypadat v praxi?
Kupujete byt během parných letních dní. Není výjimkou, že se vysoké teploty protáhnou až do podzimu. Během prvního sychravého večera si chcete zatopit. Bohužel marně. Ani po odvzdušnění nefunguje jediný radiátor. Stejný případ při koupi v létě může nastat s prvními podzimními lijáky, kdy zjistíte, že dům má nevratně poškozenou střechu a zatéká do něj.
Účinná zbraň na skryté vady
Spousta potíží si všechny strany obchodu mohou ušetřit, pokud se nechá vypracovat odborný technický posudek (tzv. technická zpráva), který by měl jasně identifikovat zjevné i skryté vady.
Odpovědnost za vady při převodu nemovitosti
Zjevné a skryté vady se neliší pouze způsobem ale i odpovědností. Občanský zákoník stanovuje, že prodávající je odpovědný za závady, které má nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího. Tím se zpravidla rozumí nikoliv podpis kupní smlouvy či vklad vlastnického práva kupujícího do katastru, ale až fyzické předání nemovitosti včetně klíčů apod. Pro vyloučení všech pochybností okamžik přechodu nebezpečí na kupujícího ve smlouvě přesně definujte.
Kupní smlouva
Ve většině případů prodávající neodpovídá za zjevné vady, protože se má za to, že kupující o takových vadách věděl. Výjimečně by prodávající za zjevnou vadu zodpovídal, pokud by výslovně ve smlouvě uvedl, že nemovitost vady nemá. Opět proto musím zdůraznit důležitost kvalitní kupní smlouvy. Jak vidíte, i na první pohled banální věta vám může ušetřit mnoho potíží. Pravidelně se však v kupních smlouvách setkáváme i s naprosto nesmyslnými ustanoveními typu:
“Strana prodávající prodává nemovitost straně kupující tak, jak stojí a leží.”
“Strana kupující měla možnost prohlédnout si nemovitou věc se vší pečlivostí a prodávající se tímto zříká jakékoliv odpovědnosti za případné vady nemovitosti”
“Strana prodávající se zříká odpovědnosti za případné vady nemovitosti a kupující s vyloučením odpovědnosti prodávajícího za vady výslovně souhlasí.”
Obsahuje vaše smlouva první dvě ustanovení? Uklidním vás, nemusíte zoufat. Obdobné věty jsou pro nesmyslnost neúčinné. To znamená, že ačkoliv jste takovou smlouvu podepsali, nebude to mít vliv na odpovědnost prodávajícího v případě, že nějaká vada přeci jenom vyplave na povrch.
AVŠAK POZOR!
Ačkoliv se třetí ustanovení tváří jako podobné těm předchozím, není tomu tak. V čem je rozdíl? Prodávající může jednostranným prohlášením vyloučit svoji odpovědnost za vady. Ale k vyloučení odpovědnosti prodávajícího může dojít, pokud se na tom strany dohodnou a kupující s tím výslovně souhlasí. Doporučuji být maximálně obezřetní a nechávat si připravit kupní smlouvu zkušenými realitními advokáty.
Odhalil vadu až kupující?
Jaký je další postup? Představte si situaci, kdy je podepsaná kupní smlouva, katastr již přepsal nemovitost na kupujícího, prodávající má peníze na účtu a zbývá poslední krok — předávka nemovitosti. A právě při předání bytu nebo domu přijde kupující třeba na rozbité okno, rýhu ve zdi nebo nefunkční kotel. Co v takové situaci dělat?
Předávací protokol nemovitosti
Řešením je specifikovat vady v předávacím protokolu a doplnit je o termín i způsob, jakým je prodávající odstraní (resp. nechá odstranit). Do protokolu uveďte také počty předaných klíčů a přístupových čipů, odečty měřidel elektřiny, plynu, vody, popř. jiných energií.
V každém případě je při zjištění vady potřeba neotálet a oznámit ji okamžitě prodávajícímu. Čas hraje zásadní roli a platí, že čím později reklamaci vady kupující uplatní, tím nižší je šance, že prodávající vadu odstraní nebo poskytne jinou náhradu.
Vklad do katastru nemovitostí
Závěrem je potřeba poukázat na úskalí související s vkladem do katastru nemovitostí. Mnohdy jsou totiž vkladová řízení zamítnuta ze strany katastrálního úřadu pro chyby v plné moci. Doporučujeme proto všem, aby si nechali připravit plnou moc na prodej nemovitosti zkušeným advokátem či realitním makléřem, který takovým zbytečným chybám vyhne, a vyloučí tak i průtahy při převodu nemovitosti, které se pak mohou zbytečně prodražit.
Lenka Horková, EFA
Bez mála 14 let se pohybuji ve světě financí a realit. Jako finanční specialista poskytuji komplexní poradenství se zaměřením na osobní finanční plánování. Realitní matador Josef Cach je mým dlouholetým parťákem. Za svou kariéru prodal více než 1800 nemovitostí. Spolu tvoříme tým, který poskytuje kompletní finanční a realitní servis.