Rizika při koupi starší nemovitosti
Ujasnili jsme si, jaká rizika mohou nastat při koupi starší nemovitosti bez zprostředkovatele a náležitosti kupních smluv, tzv. nabývacích titulů. Na co si dávat pozor při převodu (koupi) nemovitosti? Pokud se rozhodnete pro koupi starší nemovitosti, zkušený realitní makléř začíná obecným výčtem „kostlivců ve skříni“, které dříve či později mohou vyplout na povrch.
insolvence, exekuce a dluhy prodávajícího obecně,
tristní technický stav nemovitosti,
právní vady váznoucí na nemovitosti (zástavní právo prodávajícího, nájemní právo, služebnost zřízená ve prospěch sousedního pozemku apod.),
úhrada kupní ceny přímo prodávajícímu bez advokátní nebo realitní úschovy,
pochybné úmysly protistrany, nedořešená přístupová cesta k bytu, domu či pozemku,
nevole prodávajícího spolupracovat při zřízení zástavního práva k nemovitosti (tj. zejména podepsat zástavní smlouvu), které je podmínkou čerpání finančních prostředků a financující banky v případě, že kupující hradí kupní cenu zcela nebo zčásti prostřednictvím hypotečního úvěru.
Na dluzích prodávajícího ZÁLEŽÍ.
V případě převodu nemovitostí je osobní finanční situace věcí veřejnou. Před podpisem kupní smlouvy (respektive ještě před uzavřením rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní, je-li uzavírána) je nutností mít o solventnosti protistrany co nejpodrobnější informace.
Kde hledat?
Nahlédněte do veřejně přístupných evidencí Insolvenčního rejstříku a Centrální evidence exekucí Exekutorské komory ČR. Zároveň nezapomeňte na strýčka Google, který vás může upozornit na podezřelou pověst protistrany. Insolvence prodávajícího, exekuce (nebo finanční potíže obecně) znamenají, že převod nelze uskutečnit za standardních podmínek.
Kupujete byt?
Zajímejte se, zda má prodávající vyřešené závazky vůči Společenství vlastníku jednotek (SVJ) nebo vůči správci budovy. Právní vady nepoznáte okem, přesto
mohou koupi a bydlení znepříjemnit.
U drtivé většiny starších nemovitosti vady faktické či právní prostě najdete. Faktické vady souvisí s technickým stavem domu, bytu či pozemku a mnohdy je rozpoznáte už při prvotní prohlídce nemovitosti. Pro identifikaci právních vad je nutné provést právní prověření nemovitosti, které je stejně důležité jako prověrka prodávajícího a kupujícího nebo kvalitně sepsaná rezervační či kupní smlouva. Základní právní vady odhalíte už jen při nahlédnutí do výpisu z listu vlastnictví (LV) na katastru nemovitostí:
zástavní právo a související zápisy zákazu zcizení a zatížení,
služebnosti (stezky a cesty, bytu apod.),
předkupní právo.
Existují i právní vady, které nikde evidované nejsou. Při nich se sice nemusíte bát, že vám dům spadne na hlavu, ale dokážou samotný převod nebo následné bydlení zkomplikovat nebo zcela vyloučit.
Lenka Horková, EFA
Bez mála 14 let se pohybuji ve světě financí a realit. Jako finanční specialista poskytuji komplexní poradenství se zaměřením na osobní finanční plánování. Realitní matador Josef Cach je mým dlouholetým parťákem. Za svou kariéru prodal více než 1800 nemovitostí. Spolu tvoříme tým, který poskytuje kompletní finanční a realitní servis.
Další články z rubriky
Koupě starší nemovitosti: